Giá đất và phương pháp xác định giá đất – Thẩm định giá Thành Đô

phương pháp xác định giá đất

(TDVC phương pháp xác định giá đất) – Trong nền kinh tế thị trường, khi quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là tài sản thì việc xác định giá đối với quyền sử dụng đất là hết sức quan trọng. Vì đất đai là tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước nên giá đất và giá trị quyền sử dụng đất có nhiều đặc trưng riêng biệt so với giá các loại tài sản thông thường khác.

1. Định nghĩa giá đất

Theo Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị chức năng diện tích quy hoạnh đất, còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất so với một diện tích quy hoạnh đất xác lập trong thời hạn sử dụng đất xác lập. Như vậy giá đất là giá trị quyền sử dụng đất được xác lập cho một đơn vị chức năng diện tích quy hoạnh của một loại đất nhất định .Từ giá đất được cho phép xác lập số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp do pháp lý pháp luật. “ Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cho phép chuyển mục tiêu sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất ” .

2. Nguyên tắc xác định giá đất

Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên chỉ có nhà nước mới có quyền xác định giá đất. Để đảm bảo yếu tố minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong xã hội, Luật đất đai năm 2013 Điều 112 quy định các nguyên tắc xác định giá đất bao gồm:

  • Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
  • Theo thời hạn sử dụng đất;
  • Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
  • Nguyên tắc cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

3. Vai trò của giá đất

Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ vận dụng trong các trường hợp không gây rủi ro tiềm ẩn tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm :

  • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
  • Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
  • Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
  • Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
  • Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

4. Phương pháp xác định giá đất

Xác định giá đất gồm có 5 giải pháp thông dụng gồm có : Phương pháp so sánh trực tiếp ; Phương pháp chiết trừ ; Phương pháp thu nhập ; Phương pháp thặng dư ; Phương pháp thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất .

(4.1). Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất trải qua việc nghiên cứu và phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự như về mục tiêu sử dụng đất, vị trí, năng lực sinh lợi, điều kiện kèm theo kiến trúc, diện tích quy hoạnh, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là thửa đất so sánh ) đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá .Phương pháp so sánh trực tiếp được vận dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất .

(4.2)

. Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp định giá đất so với thửa đất có gia tài gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị gia tài gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản ( gồm có giá trị đất và giá trị gia tài gắn liền với đất ) .Phương pháp chiết trừ được vận dụng để định giá so với thửa đất có gia tài gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản ( gồm đất và gia tài gắn liền với đất ) tựa như với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất .

(4.3)

. Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được trung bình một năm trên một đơn vị chức năng diện tích quy hoạnh đất so với lãi suất vay tiền gửi tiết kiệm chi phí trung bình một năm tính đến thời gian định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng nhà nước thương mại nhà nước có mức lãi suất vay tiền gửi tiết kiệm chi phí cao nhất trên địa phận cấp tỉnh .Phương pháp thu nhập được vận dụng để định giá so với thửa đất xác lập được các khoản thu nhập, ngân sách từ việc sử dụng đất .

(4.4)

. Phương pháp thặng dư

Là phương pháp định giá đất so với thửa đất có tiềm năng tăng trưởng theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến thiết xây dựng hoặc được phép chuyển mục tiêu sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng ngân sách ước tính ra khỏi tổng doanh thu tăng trưởng giả định của bất động sản .Phương pháp thặng dư được vận dụng để định giá so với thửa đất có tiềm năng tăng trưởng do biến hóa quy hoạch hoặc chuyển mục tiêu sử dụng đất khi xác lập được tổng doanh thu tăng trưởng giả định và tổng ngân sách ước tính .

(4.5)

. Phương pháp thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất nhân ( x ) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thường trực Trung ương ( sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ) phát hành .Phương pháp thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất được vận dụng để định giá đất cho các trường hợp lao lý tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này .Để vận dụng các phương pháp định giá đúng chuẩn, đánh giá và thẩm định viên cần phải tìm hiểu các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở tài liệu về đất đai, giá đất trên sàn thanh toán giao dịch bất động sản, giá đất được xác lập từ ngân sách, thu nhập của thửa đất phải bảo vệ khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì hoàn toàn có thể tích lũy thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá .

5. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể

Trình tự, thủ tục triển khai xác lập giá đất đơn cử được pháp luật tại Điều 16 Nghị định 44/2013 / NĐ-CP như sau .

“Điều 16. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể

( 1 ). Trình tự triển khai xác lập giá đất đơn cử lao lý tại Điều 15 của Nghị định này triển khai theo pháp luật sau đây :a ) Xác định mục tiêu định giá đất đơn cử ;b ) Điều tra, tổng hợp, nghiên cứu và phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường ; vận dụng phương pháp định giá đất ;

c) Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

d ) Thẩm định giải pháp giá đất ;đ ) Hoàn thiện dự thảo giải pháp giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hành động ;e ) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hành động giá đất .( 2 ). Hồ sơ xác lập giá đất đơn cử trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hành động gồm có :a ) Tờ trìnhvề giải pháp giá đất ;b ) Dự thảo giải pháp giá đất ;c ) Báo cáo thuyết minh thiết kế xây dựng giải pháp giá đất ;d ) Văn bản đánh giá và thẩm định giải pháp giá đất .( 3 ). Việc thẩm định và đánh giá giải pháp giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất triển khai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hành động xây dựng Hội đồng thẩm định giá đất gồm có các thành phần sau :a ) quản trị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm quản trị Hội đồng ;b ) Đại diện chỉ huy Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng ; đại diện thay mặt chỉ huy Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất ; tổ chức triển khai có tính năng tư vấn xác lập giá đất hoặc chuyên viên về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hành động. ”

6. Công ty thẩm định giá đất uy tín

Công ty đánh giá và thẩm định giá Thủ Đô tự hào là đơn vị chức năng thẩm định giá đất đai uy tín số 1 tại Nước Ta. Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định và đánh giá viên có trình độ cao, nhiều năm kinh nghiệm tay nghề trong nghành thẩm định giá đất đai. Chúng tôi đã thực thi nhiều hợp đồng thẩm định giá đất đai có quy mô lớn và đặc thù phức tạp bảo vệ mục tiêu cho các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp vốn góp vốn đầu tư quốc tế FDI, doanh nghiệp trong nước và các cá thể như : thẩm định giá đất đai vay vốn ngân hàng nhà nước, góp vốn đầu tư góp vốn, mua và bán, cho thuê, thanh lý, tính thuế …Trải qua một quy trình dài tăng trưởng, Thủ Đô đã chứng minh và khẳng định được vị thế đứng vị trí số 1 trong hoạt động giải trí thẩm định giá đất đai tại Nước Ta, tạo dựng được uy tín ; tên thương hiệu vững vàng so với người mua và đối tác chiến lược link và được nhìn nhận cao trong nghành nghề dịch vụ thẩm định giá. Thủ Đô vinh dự được ghi nhận “ Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019 ” và đạt ghi nhận tiêu chuẩn Quốc tế “ ISO 9001 : năm ngoái ” cho mạng lưới hệ thống quản trị chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá gồm : Giá trị doanh nghiệp, dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư, bất động sản, khu công trình kiến thiết xây dựng, máy móc thiết bị. Đó là lưu lại sự tin yêu, uy tín của công ty, khẳng định chắc chắn sự tăng trưởng và hòa nhập cùng hội đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn nước, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế .

QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ :

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

Bạn đang đọc bài viết: “Giá đất và phương pháp xác định giá đất” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website : www.thamdinhgiathanhdo.com

Đánh giá post
0/5 (0 Reviews)

Related Posts

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *