Phân tích 11 đặc điểm quan trọng của cổ phiếu bất động sản ?

Xin chào các bạn, mình là Trần Việt MB – Chuyên gia tài chính, bảo hiểm, thuộc công ty bảo hiểm nhân thọ Quân đội. Chủ đề ngày hôm nay mình sẽ thực hiện việc phân tích với các bạn đó chính là về đặc điểm của cổ phiếu bất động sản nói riêng và ngành nghề bất động sản nói chung. Bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu trụ cột, chiếm 1/5 tổng vốn hóa thị trường và chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng, đây là nhóm cổ phiếu vừa có nhiều tiềm năng tăng trưởng nhưng cũng sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, vì thế nên trong bài viết này, mình sẽ phân tích chi tiết các đặc điểm cần nắm khi đầu tư cổ phiếu bất động sản.

Quá trình điều tra và nghiên cứu Trần Việt Mb thấy CP bất động sản được chia thành 5 nhóm sau :

  • Nhóm 1: Nhóm cổ phiếu tổng hợp giá trị lớn, ví dụ VIC, FLC, HDG, NLG, SCR, KDH và TDH
  • Nhóm 2: Nhóm cổ phiếu từ cho thuê BĐS, ví dụ IJC, QCG, ITC, TDC và HQC
  • Nhóm 3: Nhóm cổ phiếu từ kinh doanh và dịch vụ BĐS, ví dụ VRE, PDR, DXG, DIG, SJS, DRH, NBB, NTL, HDC, NVT và LGL.
  • Nhóm 4: Nhóm cổ phiếu tổng hợp giá trị vừa và nhỏ, ví dụ VPH, DTA, FDC, HAR, PTL, CCL và VRC.
  • Nhóm 5: Nhóm cổ phiếu từ kinh doanh nhà xưởng, khu công nghiệp SZL, KBC, ITA, LHG, D2D, CCI và TIX

Mỗi nhóm cần có những nghiên cứu và phân tích riêng rẽ trọn vẹn. Đánh giá chung về nhóm CP bất động sản, thì thường xu thế của nhóm ngành này sẽ có những dịch chuyển cùng chiều với chỉ số việt nam – Index. Tuy vậy, nhóm này cũng là một trong những nhóm ngành có dịch chuyển giá CP với biên độ lớn và có sự phân hoá rõ ràng .

Nhóm cổ phiếu bất động sản là một nhóm cổ phiếu có tính chất nhạy cảm. Mỗi khi thị trường chung có dấu hiệu giảm điểm thì nhóm đối tượng này sẽ thường giảm sàn, giảm với biên độ mạnh, còn khi thị trường chung tăng điểm, nhóm cổ phiếu này sẽ rất vất vả để tăng giá và thường sẽ là đối tượng tăng giá cuối cùng :)). Đây là cảm nhận cá nhân thôi nhé

danh-sach-co-phieu-bat-dong-san-tiem-nang

2. Chu kỳ của ngành và cổ phiếu bất động sản 

Thị phần bất động sản luôn tăng trưởng theo một chu kỳ luân hồi, mỗi chu kỳ luân hồi hoàn toàn có thể lê dài từ 7 đến 10 năm. Mọi diễn biến trong chu kỳ luân hồi đều tác động ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế tài chính như mạng lưới hệ thống kinh tế tài chính, ngân hàng nhà nước, kiến thiết xây dựng, thiết kế xây dựng, vật tư … Đối với những nhà đầu tư vào CP bất động sản, hoàn toàn có thể chớp lấy được thông tin về những dịch chuyển trong mỗi tiến trình của chu kỳ luân hồi là rất quan trọng, vì nó quyết định hành động đến việc thời gian bạn mua CP bất động sản có thuận hay không ? Điều này là yếu tố quan trọng quyết định hành động đến năng lực thành bại của một nhà đầu tư

chu-ky-bat-dong-san

Giai đoạn Phục hồi (Giai đoạn đi lên)

Giai đoạn này nhà đầu tư khởi đầu cảm thấy tin cậy hơn về thị trường, giá lúc này tăng nhẹ trở lại .

  • Ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất, mở rộng và thúc đẩy vay mua bất động sản.
  • Các ngành liên quan như xây dựng, tín dụng ngân hàng cũng bắt đầu rục rịch sôi động trở lại.
  • Đây là thời điểm an toàn và rất thích hợp cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.

Giai đoạn tăng trưởng

Giá khởi đầu tăng mạnh, lúc này nhu yếu mua bất động sản rất thông dụng :

  • Các bất động sản được giao dịch với khối lượng cao, các sàn giao dịch, các văn phòng công chứng mọc lên hàng loạt và lúc nào cũng đông kín. Nhà nhà làm “cò đất” người người làm “cò đất”, và phần lớn nhà đầu tư có thể chấp nhận mua với giá cao hơn giá chào bán.
  • Các công trình được đầu tư xây dựng liên tục
  • Vật liệu bán chạy, khiến giá vật liệu xây dựng tăng cao.
  • Các ngân hàng đua nhau tung ra nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản.
  • Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra rất nhanh chóng và sôi động.
  • Đây là thời điểm phù hợp cho các nhà đầu tư chào bán bất động sản của mình đã mua từ giai đoạn trước.

Giai đoạn bong bóng (giai đoạn thị trường đạt đỉnh điểm)

  • Các công trình xây dựng bị quá tải và giá quá cao.
  • Tỷ lệ đầu cơ lúc này cực cao. Những bãi đất đồng không mông quạnh cũng được thổi giá và mọi người tranh nhau mua trong cuồng dại với hi vọng mua hôm nay mai lãi rồi bán..
  • Tỷ lệ đầu cơ quá cao khiến giá bất động sản tăng cao, lạm phát vì thế cũng tăng. Nhà nước bắt đầu rút tiền về bằng cách tăng lãi suất, các ngân hàng hạn chế hỗ trợ vay mua bất động sản.
  • Thị trường lúc này bắt đầu nhen nhóm sự suy giảm. Các nhà đầu tư mua thời điểm này nghĩa là họ đã mua ở giá cao nhất của chu kì.

Giai đoạn suy thoái

  • Thị trường bất động sản hạ nhiệt
  • Nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường, nhà đất trở nên khó bán, giao dịch đình trệ.
  • Ngân hàng hạn chế cho nhà đầu tư và các cá nhân vay mua bất động sản.
  • Tín dụng được siết chặt hơn bằng cách tăng lãi suất.
  • Giá lúc này thị trường bắt đầu giảm mạnh, hàng loạt nhà đầu cơ giai đoạn trước hoảng sợ tranh nhau bán tháo ,thậm chí có những nơi giá lao dốc không phanh.
  • Tài sản bị tịch thu để thế nợ tràn ngập thị trường, người mua không dám mua bất động sản, gây ra sự tồn đọng.

Giai đoạn đóng băng

  • Giá giảm chạm đáy
  • Thanh khoản thấp đỉnh điểm, thậm chí không có thanh khoản.
  • Thời điểm vàng này nhiều nhà đầu tư thông minh sẽ bắt đầu đi tìm kiếm, gom nhặt. Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tìm kiếm những bất động sản tốt, đợi đến khi thị trường được hâm nóng trở lại thì đó là cơ hội để họ làm giàu.

Kết luận: Như vậy, mua bất động sản hay mua cổ phiếu bất động sản thì cũng cần hiểu rõ bất động sản là ngành nghề chu kỳ, nên nếu bạn chỉ đánh giá duy nhất ở vấn đề tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận thì có thể khi đó cổ phiếu bạn mua sẽ đang ở giai đoạn tăng trưởng hoặc bong bóng. Sau giai đoạn này, cổ phiếu bất động sản cũng sẽ sụt giảm theo chu kỳ của thị trường và lúc đó nếu không kịp điều chỉnh và cắt lỗ có thể dẫn đến những hệ luỵ. Nhưng ngược lại, vào giai đoạn sụt giảm của thị trường cũng sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản đã có giai đoạn chuẩn bị gia tăng quỹ đất giá rẻ và chuẩn bị cho những cơ hội mới.

3. Đặc điểm cần lưu ý doanh thu cổ phiếu bất động sản

Một số chú ý quan tâm thiết yếu mà nhà đầu tư cần nắm như sau :

  • Đối với cổ phiếu nhà ở: Doanh nghiệp chỉ được ghi nhận doanh thu khi bàn giao dự án nên sẽ có độ trễ tương đối sau khi bán hàng. Do đó, nhà đầu tư cần xác định điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp, các chỉ số tài chính, hiệu quả hoạt động kinh doanh, cơ cấu đòn bẩy trước khi thực hiện việc đầu tư
  • Đối với nhóm khu công nghiệp: Cách ghi nhận doanh thu sẽ tùy thuộc vào từng doanh nghiệp, nhưng chủ yếu được chia làm 2 dạng chính là ghi nhận 1 lần và ghi nhận liên tục trong thời gian cho thuê đất. Do vậy, nhà đầu tư cần lưu ý đến tiến độ đền bù, giải phóng thi công hạ tầng, tệp khách hàng chính tại mỗi khu công nghiệp, các ưu đãi về chính sách của Nhà nước

4. Quỹ đất của các doanh nghiệp, cổ phiếu bất động sản

Đối với doanh nghiệp Bất động sản, thì quy trình tạo lập quỹ đất là việc mà Doanh Nghiệp có khuynh hướng kế hoạch vĩnh viễn đều đặt ra và liên tục tiến hành. Việc săn quỹ đất là việc mang tính sống còn so với sự tăng trưởng của những doanh nghiệp bất động sản dù là nhà ở hay khu công nghiệp .
Việc lan rộng ra và góp vốn đầu tư quỹ đất của những doanh nghiệp là không hề thuận tiện, nhưng việc khai thác, quản lý và vận hành và tạo ra dòng tiền trên đất còn quan trọng hơn, thậm chí còn hoàn toàn có thể mang lại nhiều rủi ro đáng tiếc so với chính bản thân doanh nghiệp bất động sản đó như cạn vốn, phải sáp nhập, bán lại …
Một số yếu tố thiết yếu để nhìn nhận quỹ đất của doanh nghiệp :

  • Pháp lý của đất có rõ ràng? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Chủ đầu tư (pháp lý chủ đầu tư, công nhận chủ đầu tư,chấp thuận chủ trương đầu tư); phê duyệt quy hoạch; pháp lý về đất (đất sản xuất kinh doanh hay đất ở, các loại hình sử dụng đất là 50 năm hay đất ở vĩnh viễn…); và pháp lý về xây dựng (có giấy phép xây dựng hay chưa, giấy phép xây dựng hạ tầng, phần thân hay phần thô…)
  • Đất có phải thực hiện đền bù giải toả không? Tiến độ thực hiện như thế  nào? Có khó khăn gì hay không? (Đây là một giai đoạn cực kỳ khó khăn để những quỹ đất thực sự có thể khai thác)
  • Giá đất đền bù, giải toả có thống nhất? Có sự tranh chấp giữa bên giải toả và người mua hay không?
  • Thời gian dự án và tiến độ thực hiện (thực tế có những quỹ đất trong mơ, tuy vậy khi triển khai cần có sự điều chỉnh, tham gia của chính quyền địa phương thì phát sinh sự chậm trễ, có thể kéo dài đến nửa năm, thậm chí 1 năm; Hoặc có những dự án đắp chiếu, hoặc mật độ thưa thớt, pháp lý hoàn thiện chậm trễ, bàn giao chậm trẻ, thì dù quỹ đất có đẹp cũng sẽ thành đất trống, da beo)
  • Tiềm lực tài chính của công ty để khai thác được quỹ đất. Một cơ cấu tài chính vững mạnh của doanh nghiệp bất động sản mới có thể đáp ứng được những yêu cầu trong việc khai thác quỹ đất. Nên một doanh nghiệp bất động sản nếu chỉ nhìn vào quỹ đất đang có thì chưa thể nói lên được nhiều điều, mà cần nhìn về dòng tiền và cách khai thác trên những quỹ đất sẵn có tạo ra tiềm lực tài chính ổn định và lâu dài hay không?
  • Quỹ đất ở vùng cơ sở hạ tầng phát triển, có sự biến động nhất định về giá đất hay không và thuộc những khu vực được hưởng lợi từ xu hướng hạ tầng trong tương lai.

PTB-Hang-ton-kho

5. Yếu tố đầu tư công của chính phủ đối với cổ phiếu bất động sản

Khái niệm góp vốn đầu tư công : “ Đầu tư công là hoạt động giải trí góp vốn đầu tư của Nhà nước vào những chương trình, dự án Bất Động Sản và đối tượng người tiêu dùng góp vốn đầu tư công khác theo pháp luật của Luật này. ”

Yếu tố góp vốn đầu tư công sẽ ảnh hưởng tác động trực tiếp đến giá CP của những doanh nghiệp bất động sản đã chiếm hữu những quỹ đất của những khu vực tăng trưởng và có hạ tầng tốt .

6. Lãi suất của các tổ chức tín dụng và lạm phát nền kinh tế

Đặc thù của thị trường bất động sản là cần nguồn vốn để góp vốn đầu tư, khai thác và quản lý và vận hành trên đất rất lớn. Nên chính vì thế, tỷ suất nợ vay của những doanh nghiệp bất động sản luôn là yếu tố cần phải nhìn nhận số 1, bởi gánh nặng về nợ vay trong khi tồn dư bất động sản tăng mạnh hoàn toàn có thể dẫn đến âm dòng tiền kinh doanh thương mại. Nợ vay của doanh nghiệp sẽ chịu ảnh hưởng tác động rất lớn từ lãi suất vay vay đến từ những tổ chức triển khai tín dụng thanh toán như ngân hàng nhà nước, những tổ chức triển khai phi ngân hàng nhà nước. Đồng thời, lãi ngân hàng nhà nước theo từng quá trình sẽ được kiểm soát và điều chỉnh theo ngân hàng nhà nước nhà nước để không thay đổi nền kinh tế tài chính
ty-le-vay-no-doanh-nghiep-bat-dong-san

  • Nếu lãi suất thấp, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ có biên lợi nhuận cao đồng thời thúc đẩy các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuê mua bất động sản.
  • Nếu lãi suất cao, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm biên lợi nhuận, đồng thời các tổ chức, cá nhân sẽ giảm việc thuê, mua bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất vay kiểm soát và điều chỉnh của ngân hàng nhà nước nhà nước thường đi kèm sau những dịch chuyển của lạm phát kinh tế. Nên chính thế cho nên, khi nhìn nhận CP bất động sản, thì cần theo dõi dịch chuyển của lạm phát kinh tế và lãi suất vay .

7. Hàng tồn kho và cổ phiếu bất động sản

Đối với đặc trưng kinh doanh thương mại của ngành bất động sản, thì thiếu dòng tiền là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất với doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp hoàn toàn có thể lâm vào cảnh không còn tiền trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì cỗ máy và tương hỗ, giữ chân người lao động. Mỗi một ngày qua đi, doanh nghiệp phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, thậm chí còn phải “ vay nóng ” để trả lương, để duy trì hoạt động giải trí tối thiểu, để trả lãi ngân hàng nhà nước, nhất là những khoản vay tín dụng thanh toán đến hạn .
“ Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh toán ” là rủi ro đáng tiếc và là rủi ro tiềm ẩn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản. Hàng tồn dư thì nhiều, nhưng thanh toán giao dịch thì ít, tiền chưa về mà những hoạt động giải trí vẫn phải duy trì hoàn toàn có thể dẫn đến những rủi ro tiềm ẩn lớn .

8. Tỷ lệ đòn bẩy tài chính của cổ phiếu bất động sản

Đối với đặc trưng của CP và doanh nghiệp bất động sản, thì những nhà đầu tư nên đặc biệt quan trọng chăm sóc đến bộ chỉ số đòn kích bẩy kinh tế tài chính đơn cử như sau :

Hệ số D/A: Nợ trên tổng tài sản

Hệ số này thống kê giám sát mức độ sử dụng nợ vay của doanh nghiệp để hỗ trợ vốn cho tổng tài sản. Có nghĩa là trong tổng số gia tài hiện tại của doanh nghiệp được hỗ trợ vốn khoảng chừng bao nhiêu Phần Trăm là nợ vay. Hệ số này nhờ vào vào nhiều yếu tố : Mục đích vay, nghành nghề dịch vụ hoạt động giải trí doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp, mô hình doanh nghiệp. Để biết được tỷ số này cao hay thấp hoàn toàn có thể so sánh với tỷ số trung bình ngành. Hệ số nợ quá cao còn phản ánh về việc doanh nghiệp trong tương lai hoàn toàn có thể kêu gọi thêm vốn vay hay không ?

Hệ số D/C: Tỷ lệ nợ trên vốn 

Là thước đo đòn kích bẩy kinh tế tài chính của một công ty, được tính bằng cách lấy tổng nợ chịu lãi của công ty ( gồm có cả nợ thời gian ngắn và nợ dài hạn ) chia cho tổng số vốn. Doanh nghiệp nào có tỷ suất nợ trên vốn cao so với mức trung bình ngành thì doanh nghiệp đó hoàn toàn có thể có tình hình kinh tế tài chính không khả quan .

Công thức: D/C = Nợ chịu lãi / (Nợ chịu lãi + Vốn chủ sở hữu của các cổ đông) 

Trong đó tổng vốn là tổng thể những khoản nợ phải trả lãi cộng với vốn chủ sở hữu của những cổ đông, gồm có những khoản như CP đại trà phổ thông, CP tặng thêm và quyền lợi của cổ đông thiểu số .

Hệ số D/E: Nợ trên vốn chủ sở hữu 

Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu cho biết tỉ lệ giữa hai nguồn vốn cơ bản ( vốn nợ và vốn chủ sở hữu ) mà doanh nghiệp sử dụng để hỗ trợ vốn cho hoạt động giải trí của mình. Hai nguồn vốn này có những đặc tính riêng không liên quan gì đến nhau và mối quan hệ giữa chúng được sử dụng thoáng rộng để nhìn nhận cấu trúc kinh tế tài chính của doanh nghiệp. Công thức tính như sau :

Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu = Nợ phải trả / Vốn chủ sở hữu

Hệ số đòn bẩy tài chính: Tổng tài sản bình quân/Vốn chủ sở hữu bình quân

Hệ số này biểu lộ vốn vay và vốn chủ sở hữu trung bình trong cả một thời kỳ. Tỷ số này thấp biểu lộ năng lực tự chủ kinh tế tài chính nhưng cũng cho thấy doanh nghiệp chưa tận dụng được nhiều lợi thế của đòn kích bẩy kinh tế tài chính .

Hệ số chi trả lãi vay:  (EBIT/Chi phí lãi vay)

Hệ số chi trả lãi vay cho biết mức độ doanh thu trước thuế và lãi vay bảo vệ năng lực trả lãi của một doanh nghiệp .

  • Chỉ số này > 1 chứng tỏ doanh nghiệp hoàn toàn có khả năng trả lãi vay.
  • Chỉ số này <1 chứng tỏ doanh nghiệp đã vay quá nhiều so với khả năng của mình, hoặc doanh nghiệp kinh doanh kém đến mức lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) thu được không đủ trả lãi vay

Trong đó :

EBIT: Là tất cả các khoản lợi nhuận trước khi tính vào các khoản thanh toán tiền lãi và thuế thu nhập. Vai trò giúp cho EBIT là loại bỏ sự khác nhau giữa cấu trúc vốn và tỷ suất thuế giữa các công ty khác nhau. Vì I (Interest: Lãi vay), nó sẽ liên quan đến nợ vay, tức là cấu trúc vốn; T (Taxes: thuế), nó liên quan đến yếu tố thuế, tức là doanh nghiệp  có được ưu đãi thuế hay không. Do đó, hệ số EBIT (đã loại bỏ lãi vay và thuế) sẽ làm rõ hơn khả năng tạo lợi nhuận của công ty, và dễ dàng giúp người đầu tư so sánh các công ty với nhau.

Công thức tính EBIT

EBIT = Thu nhập – Chi phí hoạt động

EBIT  = Thu nhập sau thuế + Thuế + Lãi vay

EBIT = Lợi nhuận trước thuế  + Lãi Vay

9. Chất lượng và khả năng của đội ngũ lãnh đạo công ty 

Ngành bất động sản ngoài việc nhu yếu vốn lớn, thì thời hạn để hoàn thành xong những khu công trình bất động sản cũng yên cầu thời hạn dài. Nên khi mua CP bất động sản, nhà đầu tư nên chú trọng đến thời hạn những dự án Bất Động Sản, hoặc những câu truyện của doanh nghiệp triển khai xong, quá trình triển khai nó. Để thực thi tốt những điều này, thì vai trò của ban chỉ huy là vô cùng quan trọng, bởi không hề lấy tầm nhìn thời gian ngắn để tham gia thị trường có yếu tố dài hạn. Nên chỉ huy cần có tầm nhìn, cam kết sát cánh và hài hoà quyền lợi với cổ đông. Quá trình góp vốn đầu tư bất động sản là quy trình vĩnh viễn, cần 3-5 năm, cần kế hoạch chuyên nghiệp và bài bản từ ban chỉ huy, kể cả đôi lúc Doanh Nghiệp báo lãi nhưng nếu yếu tố quản trị công ty không tốt thì chưa chắc đồng lãi đó rơi vào túi cổ đông mà vào những con đường khác như chuyển vào công ty sân sau. Để cổ đông đi đường dài với Doanh nghiệp thì cần quản trị công ty tốt .

10. Tăng trưởng lợi nhuận và tốc độ bán hàng 

Để nhìn nhận về vận tốc tăng trưởng doanh thu của doanh nghiệp bất động sản, theo Trần Việt MB, nhà đầu tư nên xem xét dựa trên hai yếu tố sau :

  • Lợi nhuận: Đối với ngành bất động sản, không nên chỉ nhìn lợi nhuận trong một quý, mà phải nhìn và lợi nhuận năm hoặc năm sau bởi có thể đó mới là giai đoạn bàn giao hoặc ghi nhận doanh thu. Khi đánh giá yếu tố lợi nhuận cần quan tâm đến phân khúc mà doanh nghiệp đó triển khai có còn tiềm năng tăng trưởng hoặc phù hợp với khách hàng, có tính thanh khoán tốt hay không? Lợi nhuận năm sau sẽ đến từ bán hàng của năm nay và năm trước nên bán hàng là yếu tố quan trọng nhất.
  • Tốc độ bán hàng – Tốc độ tăng trưởng doanh thu: Doanh thu tăng khẳng định tốc độ bán hàng cao, đội ngũ đưa sản phẩm đến tay khách hàng đang làm tốt, nên nhà đầu tư cần cân nhắc yếu tố tăng trưởng doanh thu theo các kỳ báo cáo. Lưu ý về chỉ số về tỷ lệ người mua trả tiền trước đối với các loại hình bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp, đồng thời cũng sẽ phản ánh dòng tiền lưu thông của doanh nghiệp BĐS

PTB-Nguoi-mua-tra-tien-truoc

11. Tốc độ tăng vốn và hiệu quả của việc sử dụng vốn 

Phần ở đầu cuối của bài viết, Trần Việt MB sẽ cùng những bạn điểm qua một số ít hình thức tăng vốn của doanh nghiệp bất động sản ở thời gian hiện tại. Bởi đây cũng là một yếu tố quan trọng nhằm mục đích cung ứng những đặc trưng của ngành trong góp vốn đầu tư dài hạn bất động sản .

  • Trả cổ tức bằng cổ phiếu

    • Hình thức về bản chất, vốn chủ sở hữu, tổng tài sản lại không hề thay đổi và hơn hết là không có bất kỳ dòng tiền phát sinh mới chảy vào doanh nghiệp. Do đó, thoạt nhìn có vẻ doanh nghiệp to lớn hơn nhưng thực sự đây chỉ là nghiệp vụ sổ sách.
    • Việc trả cổ tức bằng cổ phiếu giúp công ty có thể giữ lại tiền để khắc phục khó khăn hoặc mở rộng sản xuất, đầu tư vào những dự án mang lại lợi nhuận lâu dài cho cổ đông.
    • Trả cổ tức bằng cổ phiếu giúp lượng cổ phiếu lưu hành tăng lên, qua đó gián tiếp tăng thanh khoản của cổ phiếu đó. Cổ tức bằng cổ phiếu cũng làm giảm thị giá, giúp nhà đầu tư khác có thể dễ dàng mua cổ phiếu.
    • Nhược điểm của cổ tức bằng CP là vốn hóa không đổi, trong khi nhà đầu tư phải chờ 2-3 tháng để CP mới phát hành về thông tin tài khoản, sau đó mới hoàn toàn có thể bán. Trả cổ tức bằng CP là giải pháp giúp doanh nghiệp hợp thức hóa nhiều chỉ tiêu kinh tế tài chính và điều này trọn vẹn khác với việc góp vốn đầu tư lan rộng ra. Cổ phiếu của doanh nghiệp bị pha loãng lớn và với tiềm lực kinh tế tài chính như trên sẽ khó giúp giá CP tăng trở lại hoặc trả cổ tức cao cho năm tiếp theo .
  • Quyền mua cổ phiếu

    • Quyền mua Cổ phiếu cho phép người nắm giữ có quyền được mua một số lượng Cổ phiếu xác định trước với một giá đã xác định trước, thấp hơn giá hiện hành của Cổ phiếu đó trên thị trường.
    • Cổ phiếu phát hành cho cổ đông hiện hữu không bị giới hạn thời gian chuyển nhượng, tức khi cổ phiếu phát hành thêm được niêm yết thì một thời gian ngắn sau đó cổ đông đã có thể bán ra trên thị trường.
    • Cổ phiếu cho dù là phát hành dù giá thấp thì sau khi hoàn tất sẽ bị pha loãng nên có được hưởng lợi hay không hoàn toàn phụ thuộc vào kỳ vọng sau đó của thị trường dành cho doanh nghiệp, và kết quả kinh doanh và hoạt động của doanh nghiệp đó.
  • Phát hành riêng lẻ cổ phiếu 

    • Phát hành riêng lẻ là việc công ty phát hành chào bán chứng khoán của mình trong phạm vi một số người nhất định, thông thường là cho các nhà đầu tư có tổ chức có ý định nắm giữ chứng khoán một cách lâu dài, như công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí… với những điều kiện hạn chế chứ không phát hành rộng rãi ra công chúng.
    • Chỉ số EPS ( doanh thu trên mỗi CP ) được tính bằng doanh thu sau thuế chia cho số lượng CP trung bình trong năm. Việc bổ trợ vốn từ phát hành riêng không liên quan gì đến nhau trong thời gian ngắn chưa giúp doanh thu tăng trưởng ngay nhưng làm số CP tăng lên, dẫn tới EPS giảm xuống ( pha loãng ) và định giá P. / E tăng lên, khiến CP kém mê hoặc về định giá so với những doanh nghiệp khác trong ngành .
    • Khi mức giá CP riêng không liên quan gì đến nhau thấp hơn giá thị trường, thì rủi ro đáng tiếc được đẩy cho nhóm cổ đông / nhà góp vốn đầu tư cá thể nhỏ lẻ bên ngoài, bởi năng lực tiếp cận thông tin về doanh nghiệp hạn chế hơn ban chỉ huy, cổ đông nội bộ. Bên cạnh đó, thời hạn hạn chế chuyển nhượng ủy quyền ngắn dẫn đến đối tác chiến lược hoặc cổ đông lớn thuận tiện bán ra CP chốt lời. Dù thị giá CP giảm, họ vẫn có thời cơ thu lời do mua CP với giá thấp. Trường hợp thị giá CP tăng, mức lãi của họ càng lớn .
  • Trái phiếu bất động sản chuyển đổi

    • Trái phiếu chuyển đổi là một hình thức “nâng cấp” của trái phiếu. Đây là trái phiếu do công ty cổ phần phát hành cho phép chuyển đổi trái phiếu chủ quyền thành cổ phiếu (thông thường là cổ phiếu thường) của công ty. Lãi suất trái phiếu chuyển đổi thường có lãi suất thấp hơn trái phiếu thông thường
    • Nếu công ty có khả năng thu được lợi nhuận cao thì các trái chủ (người sở hữu trái phiếu) sẽ chuyển trái phiếu thành cổ phiếu và dẫn đến số lượng cổ đông mới tăng lên, các cổ đông cũ phải chia sẻ quyền kiểm soát cũng như thu nhập cho các cổ đông mới. Đây là một bất lợi lớn cho tổ chức phát hành
    • Pha loãng quyền sở hữu không phải là một tính huống tốt đối với công ty phát hành. Giá trị cổ phiếu sẽ bị chia ra thành nhiều phần nhỏ sẽ không thu hút được nhà đầu tư mới.
    • Thu nhập trái phiếu được tính vào chi phí, do đó được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế của công ty, trong khi cổ tức bằng cổ phiếu được lấy từ lợi nhuận sau thuế của công ty.
  • Trái phiếu bất động sản, trái phiếu riêng lẻ 

    • Đối với các doanh nghiệp bất động sản thì bán cổ phần dù giá tốt nhưng rủi ro vì có thể mất quyền kiểm soát, còn bán trái phiếu là một hình thức huy động vốn, đỡ rủi ro hơn, do đó hiện nay đa số doanh nghiệp sẽ chọn hình thức này. Người mua trái phiếu được ví như chủ nợ, còn người mua cổ phiếu thì là cổ đông.
    • So với việc đi vay ngân hàng hoặc bán cổ phần, thì phương pháp huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp trả lãi 10 – 13%/năm với nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng nhẹ nhàng, đỡ áp lực và lợi hơn nhiều so với việc đi vay ngân hàng hay bán cổ phần. Khi quỹ đất phình to, sẽ tỷ lệ thuận với giá cổ phiếu tăng theo, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư mới. Giá cổ phiếu tiếp tục tăng cao, Doanh nghiệp chia thưởng, phát hành tăng vốn.
    • Rủi ro:  Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu không nhằm mục đích phát triển mà hướng sang việc trả lãi, giải quyết các tình hình tài chính bế tắc, khủng hoảng, kết quả kinh doanh thua lỗi và nhà đầu tư nên cân nhắc với doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo. Bởi nếu lựa chọn sai, sẽ là đổi tiền thật lấy giấy

Trên đây là hàng loạt những san sẻ từ Trần Việt MB. Với bài viết này, kỳ vọng rằng cũng đã đem nhiều giá trị thiết thực với fan hâm mộ trên hành trình dài góp vốn đầu tư của mình .
— — — — — — — — — — — —

Về tớ – Trần Việt MB

  • Gương mặt tư vấn tài chính xuất sắc trên Website MB Ageas: Tại đây 
  • Vietnamnet: Tại đây

— — — — — — — — — — — –

Lĩnh vực hoạt đông tại MB Bank

1. Tư vấn bảo hiểm nhân thọ Quân đội MB Ageas (BHNT Quân đội)(Tớ luôn cam kết nếu không tư vấn đầy đủ hoàn tiền 100%)

2. Tư vấn đầu tư chứng khoán tại Chứng khoán MB – MBS.

3. Tư vấn đầu tư quỹ mở MB Capital.

Bạn hoàn toàn có thể chỉ dành 5 phút mở thông tin tài khoản Ngân hàng quân đội để nhận được chủ trương :

  • Miễn 6 loại phí ngân hàng: Phí quản lý tài khoản; phí chuyển tiền trọn đời; Phí thông báo số dư biến động; Phí duy trì, Phí rút tiền, Phí phát hành
  • Miễn phí Số đẹp + Tài khoản số điện thoại

Mình gửi link ĐK tương hỗ mở thông tin tài khoản : Tại đây

4. Khoá học:” Money Game Winner – Chiến thắng trò chơi tiền bạc”, mình có xây dựng và triển khai khoá học ưu đãi 599.000 đồng trong 3 buổi học liên tục (Giá gốc 1.800.000 đồng). Bạn có thể xem tại đây

— — — — — — — — — — — –

Hỗ trợ miễn phí

  • Điều chỉnh tư vấn hợp đồng bảo hiểm lỗi.
  • Hỗ trợ quy trình giải quyết quyền lợi bảo hiểm của 18 công ty trên thị trường

— — — — — — — — — — — –

Một số kênh liên hệ:

  1. Nhóm Zalo dành cho khách hàng đang tìm hiểu: Tại đây
  2. Nhóm Facebook hỗ trợ tư vấn viên” Tại đây  / Nhóm Zalo hỗ trợ tư vấn viên: Tại đây
  3. Nhóm Chia sẻ giá trị về Kỹ năng làm cha mẹ: Tại đây

Kênh mạng xã hội
1. Fanpage : Trần Việt MB
2. Zalo : 090.226.1286
3. Email : [email protected] / [email protected]

4.Website: Trần Việt MB

5. Youtube : Trần Việt MB

Source: https://datxuyenviet.vn
Category: Kiến Thức Bất Động Sản

Đánh giá post
0/5 (0 Reviews)

Related Posts

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *