Định giá bất động sản: nguyên tắc, phương pháp, quy trình – https://datxuyenviet.vn

( Last Updated On : 03/01/2022 )

1. Khái niệm và sự thiết yếu của định giá bất động sản

a/ Khái niệm

Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá, nhà định giá phải dựa trên các cơ sở phi thị trường. Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt của xác định giá, công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được xác định một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :

– Theo từ điển Oxford : “ Định giá ( valuation ) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một gia tài ”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của gia tài trong kinh doanh thương mại ” .– Theo giáo sư Seabrooke – Viện ĐH Portmouth vương quốc Anh : “ Định giá là sự ước tính về giá trị những quyền sở hữu tài sản đơn cử bằng hình thái tiền tệ cho một mục tiêu đã được xác lập rõ ” .
– Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Thương Hội nhìn nhận Austraylia ) trình diễn trong lớp tu dưỡng nhiệm vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “ Định giá là việc xác lập giá trị của bất động sản tại một thời gian, có tính đến thực chất của bất động sản và mục tiêu của định giá. Do vậy định giá là vận dụng những dữ kiện thị trường so sánh mà bạn tích lũy được và nghiên cứu và phân tích, sau đó so sánh với gia tài được định giá để xác lập giá trị của chúng ” .
– Theo giáo sư Lim Lan Yuan – Giảng viên trường thiết kế xây dựng và bất động sản Đại học vương quốc Nước Singapore “ Định giá là một thẩm mỹ và nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục tiêu đơn cử, của một gia tài đơn cử, tại một thời gian, có xem xét đến toàn bộ những đặc thù của gia tài, cũng như xem xét tổng thể những yếu tố kinh tế tài chính cơ bản của thị trường, gồm có những loại góp vốn đầu tư lựa chọn ”
– Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động giải trí tư vấn, xác lập giá của một bất động sản đơn cử tại một thời gian xác lập .
Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một thẩm mỹ và nghệ thuật hoặc khoa học về sự xác lập giá trị của bất động sản cho mục tiêu đơn cử ở một thời gian nhất định, có tính đến những đặc thù của bất động sản và những tác nhân kinh tế tài chính tiềm ẩn trong thị trường bất động sản gồm có cả những nghành góp vốn đầu tư .
Tính khoa học được biểu lộ trải qua việc nghiên cứu và phân tích những tài liệu, những phép tính, những quy mô giám sát khoa học giải quyết và xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất động sản .
Tính thẩm mỹ và nghệ thuật là việc người định giá có những kĩ năng, dùng những kiến thức và kỹ năng của mình để nắm những thông tin, để nhìn nhận những tài liệu trợ giúp cho quy trình định giá từ đó hình thành quan điểm để người mua gật đầu, nhiều cái mang tính chủ quan nhưng có tính thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng giám sát để đạt được giá trị đơn cử cho một bất động sản ship hàng cho một tiềm năng đơn cử ở một thời gian nhất định .

b/ Sự cần thiết của định giá bất động sản :

Hiện nay trong nền kinh tế tài chính quốc dân, định giá ngày càng biểu lộ rõ vai trò quan trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động giải trí, nghành kinh tế tài chính như :
– Khi có thanh toán giao dịch biến hóa chủ sở hữu, quy đổi mục tiêu sử dụng. Ví dụ như khi có thanh toán giao dịch mua và bán về bất động sản, người mua tìm đến dịch vụ định giá để xác lập giá trị thị trường của bất động sản ; khi định giá cho thuê, đi thuê bất động sản thì người định giá phải dựa trên những thông tin về bất động sản tiềm năng trên thị trường để đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời gian thuê, địa thế căn cứ vào những pháp luật trong hợp đồng .
– Một hoạt động giải trí quan trọng, hầu hết của định giá là định giá những bất động sản thế chấp ngân hàng. Như đã trình diễn ở phần trên, thế chấp ngân hàng bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế tài chính quốc dân. Đối với hoạt động giải trí tín dụng thanh toán của những ngân hàng nhà nước thì định giá là một khâu quan trọng không hề thiếu. Khi cho người mua vay một khoản tiền để bảo vệ bảo đảm an toàn và giảm thiểu rủi ro đáng tiếc tối đa cho khoản vay ngân hàng nhà nước phải nhu yếu người đi vay thế chấp ngân hàng gia tài bảo vệ thường thì là những bất động sản. Ngân hàng sẽ triển khai xác lập giá trị thực tiễn của gia tài thế chấp ngân hàng trải qua hoạt động giải trí định giá để quyết định hành động số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới quyền lợi của ngân hàng nhà nước .
– Ngoài ra hoạt động giải trí định giá còn được sử dụng trong những trường hợp như bảo hiểm, giải phóng mặt phẳng, tính thuế, thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính, định giá cho mục tiêu thừa kế, phân loại gia tài, định giá cho góp vốn đầu tư .

2. Các địa thế căn cứ định giá

– Căn cứ vào những yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất
Vật liệu thiết kế xây dựng : số lượng, chủng loại
Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng lao động tham gia tạo dựng bất động sản .Đó chính là những ngân sách để tạo ra bất động sản, là địa thế căn cứ để nhìn nhận theo chiêu thức ngân sách .
– Ngân sách chi tiêu thời cơ của việc sử dụng bất động sản : ngân sách thời cơ của việc sử dụng bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hài hòa và hợp lý cả về kĩ thuật, pháp lý, kinh tế tài chính để tạo năng lực sinh lời cao nhất cho chủ chiếm hữu. Thông qua ngân sách thời cơ sẽ tính được tỉ lệ vốn hóa, được sử dụng trong chiêu thức vốn hóa .
– Căn cứ vào sự đổi khác của nền kinh tế tài chính quốc dân. Giá trị của bất động sản bị tác động ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Các yếu tố trong nền kinh tế tài chính luôn dịch chuyển, biến hóa có ảnh hưởng tác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi nhìn nhận phải xác lập khuynh hướng dịch chuyển của những tác nhân có tác động ảnh hưởng tích cực hay xấu đi xu thế thị trường ảnh hưởng tác động đến bất động sản .
– Căn cứ vào sự tương thích của bất động sản và góp phần của bất động sản. Yếu tố này bộc lộ sự tương thích giữa mục tiêu góp vốn đầu tư và mục tiêu sử dụng : bộc lộ qua sự tương thích của chính bất động sản đó với những bất động sản xung quanh, thiên nhiên và môi trường xung quanh tạo ra sự hài hoà về mặt công dụng cũng như kiến trúc toàn diện và tổng thể ; bộc lộ trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự góp phần của chính bất động sản trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại .
– Căn cứ vào những yếu tố cấu thành của bất động sản. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào quy mô, số lượng của những bộ phận cấu thành nên khu công trình. Bất động sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ tích hợp giữa những bộ phận cấu thành nên bất động sản đạt được tỉ lệ tối ưu .
– Căn cứ vào năng lực cạnh tranh đối đầu của bất động sản. Việc nghiên cứu và phân tích năng lực cạnh tranh đối đầu dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh đối đầu trong cung, cầu, giữa cung và cầu, cạnh tranh đối đầu trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa những khu vực trong nước tại thời gian định giá, cạnh tranh đối đầu trong sự tương thích với thị hiếu người tiêu dùng .
– Căn cứ vào quyền lợi trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụng hoặc góp vốn đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của những quyền lợi trong tương lai của bất động sản. Người định giá cần có năng lực Dự kiến sự tăng giảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào hiệu quả định giá nhằm mục đích phản ánh xu thế giá thành của bất động sản trong tương

3. Nguyên tắc định giá

a/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

Một bất động sản được nhìn nhận là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời gian định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có năng lực cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất hoàn toàn có thể sống sót và lê dài liên tục trong một khoảng chừng thời hạn nhất định. Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau : vật chất, pháp lý, sử dụng và thời hạn .

b/ Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của bất động sản được xác lập bởi quan hệ cung và cầu trên thị trường. Mỗi một sự đổi khác của một trong hai yếu tố đều tác động ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá thành của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải nhìn nhận những tác nhân tác động ảnh hưởng đến cung – cầu bất động sản tại thời gian định giá, dự báo xu thế hoạt động của cung – cầu bất động sản .

c/ Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản tiềm năng có khuynh hướng bị tác động ảnh hưởng của bất động sản sửa chữa thay thế khác tương tự như. Bất động sản có sự sử dụng tựa như nhau thì hoàn toàn có thể sửa chữa thay thế cho nhau, những bất động sản có giá trị thấp sẽ mê hoặc cầu nhiều hơn .

d/ Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của một bộ phận đơn cử trong bất động sản được đo lương bằng sự góp phần của nó vào giá trị hàng loạt bất động sản mà nó tham gia hợp thành .

e/ Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản được tạo ra và vững chắc khai những yếu tố tác động ảnh hưởng đến bất động sản ở trạng thài cân đối. Ví dụ như khi có sự tích hợp tối ưu giữa đất và khu công trình trên đất thì đạt được cân đối kinh tế tài chính, khi đó giá của bất động sản là cao nhất .

f/ Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản luôn đổi khác theo sự biến hóa của những yếu tố thị trường, những lực lượng tự nhiên, kinh tế tài chính, nhà nước và pháp lý, xã hội và môi trường tự nhiên .

g/ Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi những đặc tính của nó tương thích với cầu thị trường, tương thích với quần thể bất động sản xung quanh, phù hộ với lao lý của pháp lý về thiết kế xây dựng và sử dụng, tương thích với thiên nhiên và môi trường làm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất .

h/ Nguyên tắc cạnh tranh

Thị phần bất động sản là một thị trường cạnh tranh đối đầu không tuyệt vời và hoàn hảo nhất, thế cho nên đặc thù và mức độ của cạnh tranh đối đầu không nóng bức như những loại sản phẩm & hàng hóa thường thì. Song tác động ảnh hưởng của cạnh tranh đối đầu có tầm quan trọng trong việc xác lập giá của bất động sản. Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh đối đầu, khi Chi tiêu một loại bất động sản nào đó tăng cao sẽ lôi cuốn nhiều người quy đổi bất động sản của mình sang loại bất động sản đó nhằm mục đích chiếm được doanh thu siêu ngạch từ bất động sản. Khi nhiều người tham gia vào thì doanh thu siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành doanh thu trung bình. Tuy vậy do đặc thù của bất động sản là duy nhất và khan hiếm nên đặc thù cạnh tranh đối đầu vẫn có ảnh hưởng tác động lớn đến giá trị bất động sản .

i/ Nguyên tắc dự báo

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản hoàn toàn có thể xác lập bằng việc dự trù năng lực sinh lời của bất động sản .

k/ Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản tiềm năng chịu sự ảnh hưởng tác động của những yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh hoàn toàn có thể làm tăng hoặc làm giảm giá trị của bất động sản tiềm năng. Nếu bất động sản được kiến thiết xây dựng trong khu vực có hạ tầng tốt thì chắc như đinh giá trị hơn nhiều so với một bất động sản tựa như nhưng được đặt tại khu vực không có những điều kiện kèm theo tốt .

4. Các phương pháp định giá bất động sản

4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là định giá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện trên thị trường do đó là định giá giá trị thị trường. Sử dụng phương pháp này không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ thuật, khi sử dụng phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan công quyền chấp nhận. Tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, có kiến thức và nắm chắc về thị trường.

Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

  • Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tương đồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi.
  • Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định thì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.
  • Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tích thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cường kinh nghiệm kiến thức trên thị trường.
  • Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào giao dịch xuất hiện trên thị trường.
  • Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánh được.
  • Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung cầu hoặc theo lạm phát

Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở tích lũy, nghiên cứu và phân tích giá cả, giá cho thuê của những bất động sản so sánh đã thanh toán giao dịch và tích lũy được trên thị trường, sau đó dựa vào những điểm độc lạ giữa bất động sản tiềm năng với bất động sản so sánh để triển khai kiểm soát và điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản tiềm năng. Để thực thi định giá bằng giải pháp này cần thực thi những bước sau :
– Trước hết người định giá phải thực thi tích lũy những thông tin của những bất động sản được rao bán trong thời hạn gần đây hoàn toàn có thể so sánh với bất động sản tiềm năng cần định giá về vị trí, điều kiện kèm theo, phong thái, kiến trúc, mục tiêu sử dụng …– Thứ hai là triển khai kiểm tra những bất động sản hoàn toàn có thể so sánh được. Xem xét tổng thể những đặc thù của chúng về mọi góc nhìn để từ đó xác lập giá trị của chúng và bảo vệ rằng những bất động sản này hoàn toàn có thể so sánh được .
– Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh tích lũy những bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để triển khai so sánh, thường thì chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng giải pháp nghiên cứu và phân tích thống kê, nghiên cứu và phân tích Tỷ Lệ để thực thi nghiên cứu và phân tích. Những bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở những khu vực lân cận với bất động sản tiềm năng .
– Thứ tư là triển khai nghiên cứu và phân tích giá cả của bất động sản so sánh sau đó xác lập sự độc lạ giữa bất động sản tiềm năng và những bất động sản so sánh. Phân tích những yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá thành giữa bất động sản tiềm năng và bất động sản so sánh .
– Thứ năm là thực thi kiểm soát và điều chỉnh giá cả của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản tiềm năng trải qua việc chỉ ra những đặc thù độc lạ của bất động sản so sánh với bất động sản tiềm năng, lượng hóa sự độc lạ đó. Tiến hành kiểm soát và điều chỉnh giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm độc lạ .
– Cuối cùng là người định giá thực thi hoà hợp những chỉ số giá trị để tìm ra chỉ số giá trị sau cuối của bất động sản tiềm năng .
Theo chiêu thức so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và vật chứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng những bất động sản được thanh toán giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa những bất động sản này lại không trọn vẹn giống nhau thế cho nên giá cả của những bất động sản hoàn toàn có thể dùng để so sánh phải được kiểm soát và điều chỉnh để bù vào những sự độc lạ của chúng với bất động sản tiềm năng. Thông thường có mười nhóm những yếu tố dẫn đến sự khác nhau là : những quyền của bất động sản ( toàn quyền chiếm hữu hoặc đồng sở hữu ), điều kiện kèm theo và phương pháp thanh toán giao dịch ( trả ngay hay trả chậm trả góp, giao dịch thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc USD ), động cơ bán, những ngân sách phải triển khai ngay sau khi mua ( ngân sách Phục hồi bắt buộc vì sự xuống cấp trầm trọng ), điều kiện kèm theo thị trường ( chủ trương thuế, cung – cầu trên thị trường bất động sản … ), vị trí, những đặc thù vật lý của bất động sản ( như thể quy mô kích cỡ, diện tích quy hoạnh sàn thiết kế xây dựng, diện tích quy hoạnh sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vật tư thiết kế xây dựng cũng như những tiện ích có sẵn … ), những đặc thù kinh tế tài chính của bất động sản ( đa phần tương quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo trì, chất lượng quản lí khu công trình, những yếu tố tương quan đến hợp đồng cho thuê ), phân vùng ( kiểm soát và điều chỉnh sự độc lạ về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động sản tiềm năng, những cấu thành giá trị không phải là bất động sản .

Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại. Ta có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánh trực tiếp như sau :

P BĐS tiềm năng = P BĐS so sánh ± P kiểm soát và điều chỉnh
Có 2 loại kiểm soát và điều chỉnh đó là kiểm soát và điều chỉnh theo số tiền tính gộp và kiểm soát và điều chỉnh theo tỉ lệ Xác Suất .

Hạn chế của phương pháp

  • So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất rằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm.
  • Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh hưởng tới các giao dịch trước đó.
  • Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường là không đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế.
  • Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các bất động sản như vậy là rất khó khăn.
  • Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp.
  • Đối với những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được.
  • Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
  • Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hóa những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quan của định giá viên.

Tuy còn nhiều hạn chế trong chiêu thức so sánh tuy nhiên đây là chiêu thức được sử dụng thoáng rộng trong thực tiễn và cho những tác dụng đáng an toàn và đáng tin cậy nếu sử dụng nó hài hòa và hợp lý trong những thực trạng tương thích .

Ứng dụng của phương pháp

Định giá bất động sản thế chấp ngân hàng là một nhiệm vụ rất quan trọng trong công tác làm việc tín dụng thanh toán của ngân hàng nhà nước, nó tác động ảnh hưởng đến bảo đảm an toàn của những khoản nợ. Kết quả của việc làm định giá sẽ quyết định hành động mức cho vay, thời hạn vay … Những gia tài dùng để thế chấp ngân hàng đa phần là những bất động sản dễ mua và bán trao đổi như : nhà tại, đất, kho tàng, bến bãi rộng lớn, của hàng … nên hoàn toàn có thể sử dụng nhiều chiêu thức linh động trong quy trình định giá .
Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp ngân hàng thì năng lực chuyển nhượng ủy quyền trên thị trường là khá cao chính vì thế thông tin của chúng tìm thấy trên thị trường là tương đối thuận tiện. Sử dụng chiêu thức so sánh để định giá sẽ thuận tiện thực thi và hiệu quả có tính đúng mực cao .
Hiện nay pháp lý nhà nước ta pháp luật, những cơ quan nhà nước khi xác lập giá trị nhà đất phải xem xét đến những yếu tố thị trường, giá thị trường là cơ sở cho việc thẩm định giá mà chiêu thức so sánh là chiêu thức hữu hiệu để xác lập giá trị của bất động sản trong điều kiện kèm theo thị trường của nước ta lúc bấy giờ .

4.2. Phương pháp ngân sách

Bất động sản rất phong phú và có nhiều mục tiêu sử dụng khác nhau trong đó có những bất động sản được thiết kế xây dựng để Giao hàng cho một mục tiêu riêng không liên quan gì đến nhau và phân phối nhu yếu đơn cử như trường học, nhà thời thánh, bệnh viện … chính cho nên vì thế những thanh toán giao dịch như thế này trên thị trường là trọn vẹn không có do vậy không hề vận dụng giải pháp so sánh
Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành trên cơ sở ngân sách tạo ra nó được gọi là giải pháp ngân sách. Đây là giải pháp xác lập giá trị của bất động sản bằng ngân sách để làm ra một bất động sản tương tự như như là bất động sản sửa chữa thay thế .
Phương pháp định giá ngân sách thường được sử dụng trong những trường hợp sau :
– Định giá bất động sản đặc biệt quan trọng, ship hàng cho quyền lợi công cộng và phần nhiều không có thông tin thanh toán giao dịch trên thị trường .
– Định giá cho mục tiêu đánh thuế, thuế suất được nhìn nhận lên ngân sách khu công trình tại thời gian định giá .
– Định giá đền bù giải phóng mặt phẳng khi bất động sản bị tịch thu một cách bắt buộc .
– Định giá cho mục tiêu bảo hiểm .

Cơ sở của phương pháp

Nguyên lý chung của giải pháp ngân sách chính là giá trị của bất động sản
được tính bằng tổng ngân sách để có được khu vực, ngân sách kiến thiết xây dựng thay thế sửa chữa hoặc tái tạo khu công trình trừ đi phần giảm giá của khu công trình do hao mòn, lỗi thời .

Các phương pháp xác định chi phí

* Các loại chi phí

– Chi tiêu thay thế sửa chữa khu công trình : là ngân sách hiện hành để kiến thiết xây dựng khu công trình mới có giá trị sử dụng tương tự với khu công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn phong cách thiết kế, bố cục tổng quan khu công trình .
– Chi tiêu tái tạo khu công trình : là ngân sách hiện hành để kiến thiết xây dựng một khu công trình sửa chữa thay thế giống hệt khu công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của khu công trình đó .
Ngân sách chi tiêu sửa chữa thay thế / tái tạo khu công trình gồm có : ngân sách trực tiếp, ngân sách gián tiếp tạo ra khu công trình và doanh thu của người góp vốn đầu tư .

* Các phương pháp xác định chi phí

Để xác lập giá tiền đúng chuẩn của khu công trình bất động sản ta phải xác lập được toàn bộ những loại ngân sách tạo lập bất động sản. Có nhiều giải pháp ước tính ngân sách nhưng lúc bấy giờ những nhà kiến trúc, thiết kế xây dựng và định giá viên thường sử dụng những chiêu thức sau :
– Phương pháp tính ngân sách theo đơn vị chức năng so sánh : dùng để ước đạt ngân sách trên mỗi đơn vị chức năng diện tích quy hoạnh, khi sử dụng giải pháp này quan tâm khai thác những số liệu sẵn có trên thị trường tương tự như với những khu công trình cần định giá, kiểm soát và điều chỉnh theo điều kiện kèm theo thị trường, kiểm soát và điều chỉnh về sự độc lạ về mặt vật lý của khu công trình .
– Phương pháp ngân sách mỗi đơn vị chức năng thiết kế xây dựng cấu thành : tính ngân sách đơn vị chức năng theo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích quy hoạnh, khối lượng .
– Phương pháp khảo sát số lượng : thống kê giám sát nhằm mục đích khảo sát số lượng chất lượng của những loại vật tư sử dụng cho thiết kế xây dựng khu công trình, những loại lao động theo số giờ thiết yếu được sử dụng để thiết kế xây dựng khu công trình .
Bên cạnh những ngân sách trực tiếp tạo ra khu công trình, nếu những chiêu thức chưa tính đến ngân sách gián tiếp và doanh thu của người góp vốn đầu tư thì cần tính thêm những khoản mục này để có ngân sách khá đầy đủ
Mỗi chiêu thức có ưu điểm yếu kém riêng nên khi thực thi ước tính ngân sách người định giá cần xem xét, nghiên cứu và phân tích và lựa chọn những giải pháp thích hợp đồng thời tìm hiểu thêm Chi tiêu thị trường .

Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí

Quá trình này gồm bảy bước như sau :
– Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất trống và việc sử dụng khu công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất .– Ước tính những ngân sách hiện hành để kiến thiết xây dựng lại hoặc sửa chữa thay thế khu công trình hiện có trên mảnh đất. Tiến hành xác lập toàn bộ những loại ngân sách tạo ra khu công trình : ngân sách trực tiếp, ngân sách gián tiếp và doanh thu của nhà đầu tư .
– Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của những khu công trình thiết kế xây dựng hiện có trên mảnh đất xét trên toàn bộ những loại nguyên do. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại : giảm giá tự nhiên, lỗi thời tính năng, lỗi thời bên ngoài .
– Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi ngân sách hiện tại để có được giá trị hiện tại của khu công trình .
Giá trị khu công trình = Ngân sách chi tiêu sửa chữa thay thế / ngân sách tái tạo – Tổng giảm giá
– Ước tính phần giảm giá của những khu công trình kiến thiết xây dựng phụ và những khu công trình tái tạo khác trên khu vực .
– Cộng giá trị mảnh đất với ngân sách khu công trình đã giảm giá và ngân sách công trình phụ đã được giảm giá .
– Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản tiềm năng với bất kỳ gia tài của cá thể nào hoàn toàn có thể đã đưa vào tính ngân sách nếu thấy thiết yếu .

Những hạn chế của phương pháp chi phí

Phương pháp ngân sách có những mặt hạn chế sau :

  • Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào thông tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặp phải những hạn chế giống phương pháp so sánh.
  • Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị. Khi công trình đã cũ và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phần giảm giá khó ước lượng.
  • Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ
  • Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất.
  • Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xét một cách cẩn thận.
  • Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dựng và có kinh nghiệm.
  • Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu, trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phải điều chỉnh.

Vận dụng chiêu thức ngân sách vào định giá bất động sản thế chấp ngân hàng
Mỗi một bất động sản với mục tiêu riêng không liên quan gì đến nhau và những đặc trưng về mẫu mã, kiến trúc … sẽ tương thích với phương pháp định giá nhất định, cũng có những bất động sản phải sử dụng nhiều giải pháp. Đối với những bất động sản có giá trị lớn, được phong cách thiết kế để sử dụng vào mục tiêu riêng không liên quan gì đến nhau nào đó như : bệnh viện, trường học, nhà thời thánh, nhà máy sản xuất … mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phải định giá chúng thì chiêu thức tương thích nhất là chiêu thức ngân sách .
Khi sử dụng những chiêu thức này người định giá cần chú ý quan tâm : nếu là bất động sản mới kiến thiết xây dựng thì việc định giá theo chiêu thức tính theo ngân sách kiến thiết xây dựng là hài hòa và hợp lý, nhưng so với gia tài nhà đất đang sống sót đã qua sử dụng thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lỗi thời, lỗi thời của nó với những bất động sản khác. Tuy nhiên những khoản do hao mòn và lỗi thời rất khó xác lập, nó phụ thuộc vào vào năng lực nhìn nhận, kỹ năng và kiến thức, kinh nghiệm tay nghề của người định giá .

4.3 Phương pháp vốn hóa

Phương pháp vốn hóa dùng định giá những bất động sản tạo thu nhập, là quy trình quy đổi những thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại .
Áp dụng của giải pháp vốn hóa :
– Các bất động sản tạo thu nhập : so với loại bất động sản này thì người góp vốn đầu tư thường có kì vọng bất động sản có năng lực tạo ra thặng dư kinh tế tài chính lớn hơn ngân sách để tạo ra nó .– Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ những điều kiện kèm theo thị trường và sẽ liên tục trong suốt thời kì quyền gia tài còn có hiệu lực thực thi hiện hành .
– Người góp vốn đầu tư sẽ chuyển hóa dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền lớn để có được bất động sản. Quá trình quy đổi những thu nhập ròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quy trình vốn hóa .

Các loại tỉ lệ vốn hóa bao gồm :

– Tỷ lệ thu nhập gồm : tỷ suất vốn hóa chung ( R0 ) và tỷ suất vốn hóa tự có ( Re )
– Tỷ lệ cống phẩm gồm : tỷ suất hoàn vốn nội tại ( IRR ), tỷ suất cống phẩm chung ( Y0 ), tỷ suất chiết khấu ( r ), tỷ suất cống phẩm của vốn tự có ( Ye )
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Đây là chiêu thức sử dụng để quy đổi ước đạt thu nhập kì vọng của một năm đơn cử thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước đạt cho tỷ suất thu nhập tương thích hoặc bằng cách nhân thu nhập ước đạt với yếu tố thu nhập tương thích
G = NOI / Ro
hoặc G = NOI x Y ( Y = 100 / Ro )
* Phương pháp vốn hóa cống phẩm ( dòng tiền chiết khấu )
Đây là giải pháp được sử dụng để quy đổi những quyền lợi tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng quyền lợi tương lai ở tỷ suất cống phẩm tương thích
Phương pháp này dùng một tỷ suất chung vận dụng cho nhiều đặc tính ( tính đến sự đổi khác thu nhập, ngân sách, giá trị tịch thu … ) vận dụng với quyền quản trị và sử dụng Bất Động Sản Nhà Đất có thời hạn ( bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm giữ có thời hạn )
Những điều chú ý quan tâm khi sử dụng chiêu thức vốn hóa
– Khi sử dụng giải pháp vốn hóa người định giá cần phải am hiểu về bất động sản và có những tài liệu đúng chuẩn. Trong thực tiễn khi định giá một bất động sản tạo ra thu nhập hàng năm như những bất động sản cho thuê, người ta sử dụng giải pháp vốn hóa cống phẩm .
– Khi sử dụng chiêu thức này người định giá cần phải ước đạt và đo lường và thống kê tổng thể những luồng thu nhập trong tương lai do góp vốn đầu tư gia tài tạo ra, sau đó quy đổi chúng về giá trị hiện tại. Trong chiêu thức này việc giám sát để đưa ra tác dụng sau cuối phụ thuộc vào rất nhiều vào chất lượng của số liệu nguồn vào, đó là gía trị cống phẩm do ước đạt thu nhập tương lai và tỷ suất lãi suất vay dùng để chiết khấu .

Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá thế chấp bất động sản

Các bất động sản được sử dụng là gia tài thế chấp ngân hàng khi vay vốn không chỉ là những bất động sản ship hàng cho nhu yếu ăn ở mà còn gồm có cả những bất động sản Giao hàng cho việc kinh doanh thương mại như shop, khách sạn … Những bất động sản này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ dùng những phương pháp định giá so sánh hoặc giải pháp ngân sách thì không hề phản ánh rõ được giá trị của những loại bất động sản này. Chính vì thế mà người định giá nên sử dụng chiêu thức vốn hóa để hoàn toàn có thể chuyển toàn bộ những dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng chừng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ suất chiết khấu xác lập .

5. Quy trình định giá bất động sản

Quy trình hay trình tự định giá là một quy trình có tính mạng lưới hệ thống nhằm mục đích giúp định giá viên hoàn toàn có thể hành vi một cách rõ ràng, tương thích với công tác làm việc định giá .
Quy trình định giá cũng là một kế hoạch hành vi có trật tự ngặt nghèo tương thích với những nguyên tắc định giá, giúp cho định giá viên đưa ra những Tóm lại vững chãi hoặc ước tính giá trị bất động sản một cách có cơ sở và hoàn toàn có thể bảo vệ được .
Quy trình định giá gồm những bước sau

5.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở

Người định giá xác lập những đặc thù cơ bản của bất động sản về pháp lý ( địa chỉ bất động sản, map địa chính, sách vở sở hữu hợp pháp .. ), về kinh tế tài chính ( tuổi khu công trình, bảo trì thay thế sửa chữa, quy mô … ), về kĩ thuật ( kiến trúc, cấu trúc, trang thiết bị toà nhà … ) của gia tài cần định giá .
Người định giá phải xác lập và nhận thức mục tiêu định giá của người mua. mục tiêu định giá phải được nêu trong báo cáo giải trình định giá .
Xác định người mua, nhu yếu của người mua, người sử dụng hiệu quả định giá .
Xác định những điều kiện kèm theo ràng buộc và những hạn chế trong xác lập đối tượng người dùng định giá. Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện kèm theo bị hạn chế so với : những nhu yếu và mục tiêu định giá của người mua, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng tác động đến giá trị gia tài ; những số lượng giới hạn về tính pháp lý, hiệu quả của gia tài, nguồn tài liệu, sử dụng hiệu quả ; quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của định giá viên theo hợp đồng định giá .
Người định giá phải xác lập thời gian định giá. Việc xác lập đặc thù, thực chất ( tự nhiên, pháp lý ) của gia tài cần định giá phải được thực thi ngay sau khi kí hợp đồng định giá và quan điểm nhìn nhận về giá trị của gia tài được đưa ra trong khoanh vùng phạm vi thời hạn được cho phép của hợp đồng
Xác định nguồn thông tin dữ liệu : người định giá khai thác tích lũy những thông tin trên thị trường từ trước đến nay, tìm hiểu và khám phá thông tin qua đồng nghiệp, qua những công ty bất động sản, những cơ quan quản trị nhà nước, xem trên những phương tiện thông tin đại chúng .
Xác định cơ sở giá trị của gia tài. Trên cơ sở xác lập khấi quát về đặc thù, mô hình gia tài cần định giá, người định giá cần xác lập rõ mô hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá : giá trị thị trường hay phi thị trường. Việc xác lập giá trị làm cơ sở cho định giá phải tương thích với những lao lý của pháp lý hiện hành và những văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hành .

5.2. Lập kế hoạch định giá

Từ những nhận thức trên người định giá cần lập kế hoạch định giá. Nội dung kế hoạch phải biểu lộ rõ những việc làm cơ bản như sau :
+ Xác định những yếu tố cung – cầu thích hợp với tính năng, những đặc tính và những quyền gắn liền với gia tài được mua và bán và đặc thù thị trường .
+ Xác định những tài liệu cần tích lũy về thị trường, về gia tài, tài liệu so sánh .
+ Xác định và tăng trưởng những nguồn tư liệu, bảo vệ nguồn tài liệu đáng đáng tin cậy và phải được kiểm chứng .
+ Xây dựng quá trình nghiên cứu và điều tra, xác lập trình tự tích lũy và nghiên cứu và phân tích tài liệu thời hạn được cho phép của trình tự phải thực thi
+ Lập đề cương báo cáo giải trình tác dụng định giá .

5.3. Khảo sát hiện trường, tích lũy thông tin

* Khảo sát hiện trường

Người định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường. Đối với bất động sản, người định giá phải khảo sát và tích lũy số liệu về :
– Vị trí thực tiễn của bất động sản so sánh với vị trí trên map địa chính, những diễn đạt pháp lý tương quan đến bất động sản .
– Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, gồm có : diện tích quy hoạnh đất và khu công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, hạ tầng ( cấp thóat nước, điện, đường, thông tin liên lạc … ) loại kiến trúc, mục tiêu sử dụng hiện tại, tuổi đời, thực trạng trùng tu, sửa chữa thay thế .
Trong quy trình khảo sát, để có khá đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người định giá phải cần chụp ảnh gia tài theo những dạng và những hướng khác nhau .

* Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu tích lũy từ khảo sát hiện trường, người định giá cần phải tích lũy những thông tin sau :

  • Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
  • Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm năng.
  • Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
  • Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
  • Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng… )

Người định giá tích lũy thông tin dựa vào những nguồn như : khảo sát thực địa, những thanh toán giao dịch mua và bán bất động sản, trải qua những công ty bất động sản, công ty kiến thiết xây dựng, nhà thầu, ngân hàng nhà nước, những tổ chức triển khai tín dụng thanh toán, thông tin trên báo chí truyền thông, những cơ quan quản trị của nhà nước. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo giải trình định giá và phải được kiểm chứng để bảo vệ độ đúng mực của thông tin

5.4. Phân tích thông tin

Đây là quy trình nhìn nhận tác động ảnh hưởng của những yếu tố đến mức giá của gia tài cần định giá .
Phân tích những thông tin khảo sát hiện trường, chọn ra những bất động sản để so sánh định giá, vận dụng phương pháp định giá đơn cử .
Phân tích thông tin về thị trường gồm có nghiên cứu và phân tích hành vi ứng xử của thị trường và nghiên cứu và phân tích cung – cầu trên trị trường .
Phân tích về người mua tiềm năng của bất động sản gồm có : sở trường thích nghi của người mua về vị trí, quy mô, công dụng của bất động sản và môi trường tự nhiên kinh doanh thương mại bất động sản ; nghiên cứu và phân tích về năng lực thanh toán giao dịch của người mua .
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu suất cao nhất của bất động sản gồm :

5.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá

Trong bước này người định giá phải chỉ rõ sử dụng giải pháp nào để chỉ ra giá trị của bất động sản cần định giá, cần nghiên cứu và phân tích rõ mức độ tương thích của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng. Người định giá phải chỉ rõ giá trị của bất động sản, đó hoàn toàn có thể là một số lượng hoặc một khoảng chừng giá trị .

5.6. Lập báo cáo giải trình và chứng từ định giá

Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá.

Chứng thư định giá : là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức triển khai định giá lập nhằm mục đích công bố cho người mua hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản tương quan đến hiệu quả định giá bất động sản .

Đánh giá post
0/5 (0 Reviews)

Related Posts

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *